别墅

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别墅(villa)，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。 #$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$%

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在家宅以外另建的供游憩用的独户住宅，多建在城市郊区和风景区。中国古代的别墅又称别业、别馆，其中多有宅园。3世纪,意大利山坡地带出现台阶式住宅别墅。中国在西晋时出现别墅，《晋书·谢安传》记载：“于土山营墅，楼馆竹林甚盛”。中国古代著名的别墅，如晋代洛阳石崇的金谷别墅，唐代蓝田王维的辋川别业，明代苏州的拙政园（见苏州名园）和清代杭州的金谿别业（见图，今已不存），北京的勺园（见北京宅园）等等。 近代和现代建造的别墅设备日渐完善，最具特色的如F.L.赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅，L.密斯·范·德·罗设计的“玻璃别墅”（法恩斯沃思住宅）等。中国青岛、庐山、北戴河等地建造的别墅均属此类。

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①因景制宜，选址与自然景色紧密结合,观景与点景结合。

②因地制宜，接近自然,与环境协调。

③在满足居住和游憩的各项功能要求前提下，布局可灵活自由。 #3$$#%%%%%%%6$

④体形轻巧，尺度亲切，安排好室内外空间关系。 #$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$%

⑤结构简洁，装修朴素，力求就地取材。

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价格还是市场来决定的。价格对于客户来讲，因为从今年开始，去年也有这个市场趋势。特别从今年开始，我觉得从低密度住宅的发展，会两极化。一方面受到一些投资者，或者财富阶层的追捧，在城区别墅的发展会很快，因为它具有投资价值，或者是和它生活的便利性有很大的关系。所谓叫城市别墅，我们知道像东山墅这种，类似这种都会升温，或者会增加。还有一种所谓像郊区纯粹是山水别墅。在之中过去也有很多别墅，过去第一个市场选择不多，这方面供应也是有限的。第二方面经过这几年的发展，住别墅的人逐渐产生一些分化。有一些人他会回归，过去大家推崇住宅郊区化现在都开始回归。要不就朝九晚五在城市生活。要不就寻找不受约束的自我生活空间。在这个背景下，我们看到这种客群对于产品购买和支付能力就比较明确。

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在密云低密度别墅，它有一个非常质的变化。在去年大概是在10月1号通车以后，这种别墅一下子销售非常多。在当地来说，这种普遍低密度的别墅，或者是公寓，普遍的售价差距也比较大。从四五千到五六千，到七八千，八九千都有。作为君山这个产品来讲，因为本身它的产品属性，各项指标在整个京承高速来讲定价也都是非常高。所以从定价也是不便宜的。从目前市场上预测，我们按均价一万块钱来定。但是和中央别墅区相比，中央别墅区是传统涉外的居住区，主要是一些受到土地政策和购买群体的限制，别墅的售价可能会在一万五到两万五之间。除了中央别墅区以外的产品上来讲，从整个市场接受程度和整个市场价位来讲，君山产品性价比非常高，价格一万块钱不是很便宜，也不是很贵。关键你把它作为度假休闲式别墅来讲，要看清楚，除了产品以外，还有周边环境的高附加值，对客户来讲也是非常划算的。 #3$$#%%%%%%%6$

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对于客户买房有两种考虑，一种是投资，投资的这种属性对低密度，只要是新建的产品都具有这种属性。只是说不同产品投资回报是不同的。第二种叫自住。从自住角度来讲，不同的收入，或者不同购房人群对产品要求也是不同的。从市场角度来看，目前企业用户有需求。企业随着发展，也有企业文化建设，或者是对外接待商务谈判的功能。那我们也会考虑说，很多的企业会和休闲度假结合起来，在比较宽松的环境下完成所谓的谈判，或者是会议等等。第二种就是我们所说的财富阶层，他们对于这种稀缺地段稀缺产品的收藏，或者是作为第三居所的使用，这个也是比较客观存在的。 #$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$%

在这中间其实也不排除有一些客户作为第一居所，按照我们的统计来讲，其实过去在像密云这种位置，大概有30％左右的客户会把它作为第一居所。因为从低密度住宅上来讲，毕竟这个价格和我们所说城市别墅的价格还是差别比较大的。像现在很多城区豪宅的别墅价格都在两万以上，甚至到三万、四万。如果有很多客户，对城市的依赖度不是非常的高，希望住一些低密度的住宅，觉得这种客户也是有的。

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从不少别墅项目的销售调研看，别墅的炒作成分好象并不明显。不少开发商感觉到真正购买别墅产品的客户，不是靠炒作过来的，而是根据自身需求，以及对产品的要求。如果条件能够相符合，肯定会促成热销。这样看来，热销应该不光是普通住宅的特点，在不少别墅项目热销也被广泛使用和传播。所以，善于钻研的，希望能一探别墅热销的虚实，也能发现别墅热销的真实原因。

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一个项目敢说自己热销，应该卖的还是不错的

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首先感谢搜房网提供这么一个机会到年底跟各位网友一块聊一聊关于别墅情况。之前也是在几个论坛上也是因为到年底，谈了一些2006年别墅的一些状况，我想也是因为2006年整个大的政策面也是风起云涌，变化多端，所以对整个业内的影响是蛮大的，就别墅高端市场来看，我个人的感觉是相对平稳的，当然这里面可能还有一些看不到，在于土地方面大的政策，比如说以房价上涨来看别墅相对来讲比较平稳一些。

别墅热销是炒作还是实情，我觉得是一个项目敢说自己热销，我想应该卖的还是不错的。起码你有点依据，有点理由，而且尤其像北京目前任何的交易网上都是登记的，有的都滞后一个月。我想进展到这种程度都不是乱吹，都是有依据的。还有一点要相信广大购房群体，尤其是高端的购房群体。他们不会说某一个项目好卖了，然后就跟风去买，都是很理智的阶层。

热销应该对项目来讲是存在的 #$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$%

感觉热销并不存在炒作与非炒作的问题，而好的产品永远将处在一种热销的状态下，只要产品的这种品质、区域过硬，它就必定是要热销的。别墅项目已经成为一种限制的产品，好的产品在市场上热销也是必然的，我自己觉得。阿凯迪亚因为这个位置是在顺义庄别墅区，大家都知道中央别墅区有15年的发展历程，当然它所居住的人群多一半都是外籍的，有海外归来的，有在海外生活经历的，也有目前驻京的一些外籍公司，更多的是以租赁为主，所以这个区域更多的体现出了一个国际化的生活氛围，我们在这个区域打造了一个阿凯迪亚这样的产品，所以从区域来讲应该是很好的，已经被很多广大人士认可的一个别墅区域。再有就是产品的细节上，阿凯迪亚做的连排部分也是中央别墅区稀缺的产品，因为大家知道中央别墅区在卖小独栋，在卖大的豪宅，但是惟一稀缺的是一个连排部分的。所以我们正好填补了这个区域的一个空白，所以我想热销应该对我们项目来讲应该是存在的。

热销不能用简单销售额、销售量来评价 #$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$%

怎么能说热销，因为高端产品本身就是个性化很强的产品，讲究个性化和差异化的东西。你定制这个产品不是迎合所有的人，你打造出来肯定为某些人打造的。说热销与不热销这个不能简单的用销售额，销售量来说，可能说市场的趋势，现在那个趋势明摆着是热销，不能冷却。而且在近两三年放量的东西恐怕不会有太多风格上的改变。我看了一些报道，有一些人说07年以后以连排洋房为主体项目群往出推，因为独栋不再批。也受到它影响。05年我前些日子去山东跟机构老者聊，他说607个项目都已经批了，说按照70，90做了，都规避70，90。咱们老寄希望国家明年能出台一个更加合理的政策，因为最早咱们看70，90那板，实际上是对一个区域的规划，结果现在到了有些地方给区域的变成一个盘了，这样做起来我们也做了很深入跟社科院的沟通，包括拿新项目，因为户型很好规避。但是有一点户型设计上很简单，但是要作为一个项目来讲，这个盘的概念就乱了。比如说这两套房是1＋1也好，是1＋2也好，合并就是相当大的花园洋房别墅，但是劈开都能做独立的别墅。房产证是一个还是两个，从设计这方面出了设计规范，肯定能规避掉。这就是非常难的难题，道高一尺，魔高一仗。你说留一个梁都可以的规划的，但是国家要有要求的话，这个就没法做，而且要提高设计费用，都不好做。

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从不少别墅项目的销售调研看，别墅的炒作成分好象并不明显。不少开发商感觉到真正购买别墅产品的客户，不是靠炒作过来的，而是根据自身需求，以及对产品的要求。如果条件能够相符合，肯定会促成热销。这样看来，热销应该不光是普通住宅的特点，在不少别墅项目热销也被广泛使用和传播。所以，善于钻研的我们，希望能一探别墅热销的虚实，也能发现别墅热销的真实原因。

一个项目敢说自己热销，应该卖的还是不错的

首先感谢搜房网提供这么一个机会到年底跟各位网友一块聊一聊关于别墅情况。之前也是在几个论坛上也是因为到年底，谈了一些2006年别墅的一些状况，我想也是因为2006年整个大的政策面也是风起云涌，变化多端，所以对整个业内的影响是蛮大的，就别墅高端市场来看，我个人的感觉是相对平稳的，当然这里面可能还有一些看不到，在于土地方面大的政策，比如说以房价上涨来看别墅相对来讲比较平稳一些。 #3$$#%%%%%%%6$

别墅热销是炒作还是实情，我觉得是一个项目敢说自己热销，我想应该卖的还是不错的。起码你有点依据，有点理由，而且尤其像北京目前任何的交易网上都是登记的，有的都滞后一个月。我想进展到这种程度都不是乱吹，都是有依据的。还有一点要相信广大购房群体，尤其是高端的购房群体。他们不会说某一个项目好卖了，然后就跟风去买，都是很理智的阶层。

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可以说整个07年以别墅这种业态出现的社区很少了，因为以前的别墅都是以这种低密度住宅，或者科学楼这种项目立项，但是因为政策的限制，现在不可能再立项了，所以就有了稀缺性，无论是土地的稀缺性，还是政策的稀缺性，北京以后不会再有大量的别墅盘子放到市场上来了，主要是政策的限制，低密度住宅或者其他的一些连排的项目开发商不批了，现有的别墅就增值了，90平米70％的政策限制，因为别墅都是大户型，又增了一次值，再一个是土地的稀缺又增值了。

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所以现有的别墅区是稀缺的产物，从整个房地产的业态上来说是很少很少很少的。所以我觉得07年的别墅应该从价格上应该是更高，户型上可能更优越，因为所有的开发商拿了地以后，立项能做别墅了，就会把别墅做大，把环境做好，但是价格反正也会更高，我觉得07年别墅市场是一个很好的市场，而且价格会有很高的提升，小区的环境会比现在的别墅区的环境更胜一筹。

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